谁是成为酒店投资者?谈及投资全球酒店房地产,他们如何评估收益和风险?


撰稿人:Henry Qin

自从中国保险公司安邦在不到三年前买下纽约标志性建筑沃尔道夫(Waldorf Astoria)酒店后,中国投资者一直在世界各地抢购酒店房地产,投资足迹包括全球门户城市和欧洲小城镇。然而,这些投资者中很多之前从未投资过酒店或房地产。这些投资者是谁,他们如何评估酒店投资?


投资者是谁?

中国对外酒店投资者(简称“投资者”)由公司和个人组成,是一个极其多样化、甚至有时随机的群体。根据以下一系列参数和角度,可以对他们进行分类:投资方案、规模、范围、收益预期、风险容忍度和融资结构;执行力—项目管理专业能力,决策效率和资源;酒店相关经验—定位、品牌、经销、设计和资产管理。  


按照所有制类型划分,投资者分为国有企业(SOEs),私有企业(POEs)和个人。国有企业和私有企业可以是上市公司或非上市公司。按照业务重点划分,投资者包括房地产开发商、保险公司、私募公司、企业集团、建筑工程公司、旅游运营商和酒店管理公司。按投资目标划分,投资者包括长期“收益寻求者”,例如保险公司和某些国有企业;战略投资者,如具有明确持有期限、收益目标和资产分配需求的基金;“弄潮者”,如旨在利用出境游热潮的旅游运营商;和利用酒店存放过剩资金的高净值个人。  


作为一个整体,投资者具有的共同点是投机性。对外酒店投资是一个利基市场,能满足他们特定的需求和期望,而其他酒店投资者身上可能就不存在类似的需求。投资者的动机一般包括:利用估值偏低酒店中的机会以获得更高收益;分配多样化投资资金—资产类别和地理位置;抓住快速增长的出境旅游需求;沿着价值链协同扩张;预期人民币贬值背景下的汇率对冲;利用低成本资金优势;通过提高品牌知名度和声誉获取利益;承担政府的政治职责。虽然部分投资者是一次性玩家,但是已经在中国拥有酒店的投资者更有可能进行经常性投资。


为什么酒店投资对中国投资者具有吸引力  

总的来说,中国投资者特别热衷房地产。酒店房地产对投资者具有吸引力的原因在于其“有形性”,从而具有直观的安全感,在资金回报上有合理的风险调整资金,价值增值管理模型提供的额外保证,以及某些情况下拥有地标性或纪念性建筑所产生的成就感。  

投资者的收益预期和要求存在很大的不同。虽然少数资深机构投资者对市场收益率比较满意,但其他一些投资者希望获得只有投资性房地产在一般情况下才会产生的收益率。6-8%的入账无杠杆收益率和/或10-15%的无杠杆回报率是投资者中常见的回报率门槛。  

总体来看,投资者对于收益率未来前景比较乐观。这种乐观情绪反映了一种普遍的看法,即海外酒店比中国酒店更具有投资价值。然而,当投资者看到投资对象的预测财务报表时,这种乐观可能会被或多或少地浇灭。当发生这种情况时,他们必须重新调整预期,使得预期与报表数据一致。发达和流动性市场中定价合理的酒店并不会简单地与中国房地产的一轮牛市期间累积的美好预期产生共鸣。


中国投资者如何评估酒店的收益和风险  

中国酒店买方普遍对收益率采取静态观点。常规情况下,他们往往关注入账无杠杆收益,但是不太习惯从整体上考虑价值驱动因素,如地段、运营、资产管理和(再)融资,如何随着时间创造价值。这种静态观点通常表明投资者缺乏清晰的投资战略。不足为奇的是,对于全球门户城市中黄金地段而言,4-6%的入账无杠杆收益率并不会自动地对买方产生吸引力,所以在任何投资者宣讲活动中,制定并明确传达一种提高收益率的针对性战略是非常重要的。    

大部分买方倾向于通过采取一种或两种基本回报措施审查投资。“这家酒店的收益率是多少?”或者“只有在收益率高于x%的条件下我才会考虑投资”是你经常会听到的说法。在大多数情况下,他们所称的“收益率”是指入账无杠杆收益率或者达到稳定状态后的无杠杆收益,通常是税后。他们将入账无杠杆收益率作为一项决定性因素,从而使得买方很容易会因此项收益率不太高而将某项交易排除在考虑范围之外。  

当讨论更加复杂的收益率和估值时,经常会遇到以下问题:不加区分地使用收益率和回报率,不愿意解决因退出的不可预测性产生的复归价值问题,认为与入账回报率相比,退出回报率将会或应该更低/受到压制。利益相关者,如经纪人、银行和酒店运营商应该正面解决此等错误观念和问题。  

投资者通常会认为酒店提供稳定的现金流和收益,所以是低风险投资。如果投资者未充分认识到因宏观经济周期、人口特征变化、供求动态变化、经营者改变和改名造成的几乎不可避免的波动性,投资者可能会低估风险。  

投资者高估风险的情况同样也很常见。这一点体现在买方经常要求采取风险减轻或绩效促进措施,如优先收益率、履约担保、减税和回购安排等等。此外,投资者还会与酒店运营商协商在酒店管理合同中增加额外的制衡条款,这种情况也相当常见。例如,一些买方甚至会提倡预算超支惩罚条款,认为严格控制运营活动意味着更有效地减轻风险。有时,由于买方按照正常行业标准要求过多的自我保护机制,可能会造成交易流程延迟,甚至陷入僵局。  

很多投资者仅仅将回报率视为或用作一种收益指标,而非一种风险衡量指标。因此,他们通常将回报率作为门槛收益率。例如,那些在初步评估中要求6%的初始收益率的投资者可能会接受回报率为8%的交易。同时,投资者很容易因回报率低而失去兴趣,例如,全球门户城市中的投资者认为这些热门市场应该提供更高的收益率,但是却忽视了这些市场风险最低、价格哄抬和增长潜力可能较低的事实。虽然期望得到更高的回报率,买方很少会将此等回报率与更高风险联系起来。所以,最好从任何交易开始时明确说明回报率和风险情况,尤其是在目前回报率接近历史低水平的情况下,更应明确说明,这一点很重要。相当多的中国投资者仍然对回报率存在误解,回报率与任一特定酒店的投资回报率或净营业收入无关,是由市场具体因素决定的,包括产品类型、地段、信贷可得性、通胀和收益曲线。  

由于酒店面临着经营状况风险和房地产市场风险,而且没有标准化和直截了当的风险衡量指标,使得中国投资者很难有效评估风险。  

对外酒店投资交易需要大量繁琐的工作,作为海外投资宏观趋势的一个重要组成部分,人们普遍认为这一热潮会继续下去。我们对投资者越了解,交易成功的可能性便越高。

(编者注:可能与出版的原文略有差异。)

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关于作者
Henry Qin
Henry Qin
资产管理人

Henry Qin (秦涵栩) is a senior director, global corporate finance mergers & acquisitions at IHG. He has over 15 years of experience in investments, business development and corporate strategy. Starting as a portfolio analyst on the buy side, he assumed various roles with investment banks in the U.S. and China. In recent years, he has been working in house and is involved in a variety of cross-border transactions. He deals extensively with Chinese outbound investors.

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